多発する居住者とのトラブルを未然に防ぐには？
居住者とのトラブルを回避するためには？
大規模修繕工事で気をつけたい！居住者や近隣住民とのトラブル
マンションの大規模修繕工事は、管理組合・住民にとって非常にストレスの溜まる作業といえます。
居住者が暮らしている建物に足場を組み、生活する中で工事が行われるのですから、さまざまなトラブルが発生するのは致し方ないでしょう。
しかし、できればトラブルを最小限に抑え、スムーズに大規模修繕を進めたいものです。大規模修繕工事で気をつけたいトラブルには、いったいどのようなものがあるのでしょうか？
「騒音」「振動」「臭い」はなぜ起きる？
大規模修繕のトラブルの原因として最も多いのは、やはり「騒音」です。「振動」や「臭い」の問題も、少なくありません。
大規模修繕工事の際の騒音には、タイルを剥がすときのカッター音や高圧洗浄機のエンジン音など、さまざまあります。これらは防音シートを張ったり、音を軽減する機器を使ったりしても、どうしても発生してしまいます。
ドリルでコンクリートを削るときの振動や、防水工事・塗装工事を実施するときの臭いなども、居住者にとっては大きなストレスとなる可能性があります。
生活面での不便やストレス
工事期間中における生活面での不便やストレスも、無視できません。たとえば工事を行っている間は施工内容によっては、ホコリが舞うので、外に洗濯物を干すことができず、乾燥機か部屋干しになったりします。
作業員が足場の上で作業を行っていると、居住者によっては部屋の中を覗かれたと思い、プライバシーの侵害だと感じる人もいます。
また、バルコニーやベランダの工事を行う場合には、事前に私物を片付けて窓の網戸も取り外さなければなりません。室内にしまっておく場所がなくて、悩む人もいるでしょう。
工事中にどんなことにストレスを感じるかは、人によっていろいろですが、ストレスを感じやすい人にとって、大規模修繕の期間中はかなり辛いものがあります。
施工会社としてのトラブル未然防止策
では施工会社としては、こうした大規模修繕に伴う居住者トラブルを未然に防ぐために、どのような施策を行うべきなのでしょうか？
まずは、居住者のスケジュールやストレスを考慮した工程を組むことが重要です。そうすることで、少しでも居住者の精神的・肉体的な負担を減らすことができます。
そして、大規模修繕の実施に先立って工事のしおりを配付し、工事会社による説明会を実施しましょう。居住者だけでなく、近隣住民にも事前に施工の挨拶をして、お知らせをしておくことが大切です。
居住者に工事の段取りや作業の内容を説明することで、たとえばドリルの騒音や振動があったときでも、「今はあの作業をしているのだな」と理解していただくことができます。
管理組合としてのトラブル未然防止策
大規模修繕工事のトラブルを防止するために、マンションの管理組合として必ずやっておきたいことは、居住者に対して工事への理解を深めることです。
工事の実施が決定した時点で全戸にお知らせをして、工事説明会を実施し、施工会社に詳しい説明をしてもらいましょう。
工事中も居住者や近隣の方々の住環境に十分配慮し、施工会社からのお知らせを適宜報告するなどして、きめ細かく対応することが大切です。
空き巣・盗難被害を防ぐ！
危険！大規模工事中のマンションは不審者が侵入しやすい！
大規模工事中は足場があるために、空き巣や盗難などの被害が起こりやすいので、管理組合や住民としては十分に気を付ける必要があります。
マンションの屋上まで足場が組んであると、そこからマンションに侵入するのは簡単で、実際に被害も起こっています。
防犯対策を怠った場合には、管理組合やオーナーが住民から訴訟を起こされるケースもあります。施工業者だけに頼るのではなく、管理組合自らも居住者の防犯意識を高めるとともに、細心の注意を払いましょう。
施工会社が行う足場の防犯対策
施工会社が行う具体的な防犯対策としては、出入り口の施錠や金網養生によって、足場の侵入を防ぐ方法があります。センサーライトや防犯センサーを設置することも、不審者の撃退に有効です。
また、通常の大規模修繕では内部が見えにくいシートを使用しますが、外から見えやすい透過シートを採用することで、犯罪防止につなげることもできます。
RYU-SHINが行っている防犯対策としては、現場作業者を明確にするベストを着用し、緊急時の連絡順序を明確にするとともに、どのような状況にも対応できる体制づくりを徹底しています。
「誰がどこに連絡するか？」といったことも明確にし、事故発生時の対応などを打ち合わせ、その対応方法などを関係者に周知徹底します。
その他にも、必要に応じて足場の各所にセンサーを配置したり、関係各所に緊急連絡が入るセキュリティシステムの導入も行っております。
大規模工事の防犯対策に関して、気になることがあれば、どんなことでもお気軽にご相談ください。
管理組合ができる適切な防犯対策とは？
管理組合としてできる防犯対策としては、まず工事のスケジュールや工程、工事業者の名前などを、居住者にあらかじめ伝えて説明をします。工事会社の防犯対策を確認し、管理組合としてやるべきことを話し合うことも大切です。
さらに工事説明会を開催し、防犯対策のチラシを配付して、居住者に防犯対策の重要性を周知しましょう。エントランスやエレベーターの中など、居住者の目につくところにも、掲示しておきます。
予想外の出来事に備える「保険」の基礎チシキ
施工会社が加入する「大規模修繕工事瑕疵保険」のメリット
大規模修繕工事のための保険として、施工会社が加入する「大規模修繕工事瑕疵保険」というものがあります。「瑕疵」とは欠陥や不具合のことで、大規模修繕工事が完了した後に発生する欠陥や不具合のことを指します。
大規模修繕工事後の瑕疵については、基本的に施工会社が補修を行うのですが、万が一施工会社が倒産してしまうと、補修費用をマンション側で負担しなければなりません。
しかし「大規模修繕工事瑕疵保険」に加入しておけば、万が一大規模修繕工事後に瑕疵が発生し、施工会社が倒産してしまった場合でも、補修費用を全額保険金でまかなうことができます。
たとえ施工業者が倒産していなくても、瑕疵工事は利益がゼロなので、工事が遅れがちになるケースも少なくありません。
「大規模修繕工事瑕疵保険」に入っていればそのようなこともなく、工事の際には検査員による事前検査や確認検査も実施されるので、手抜きのリスクなく瑕疵工事を進めることができます。
「大規模修繕工事瑕疵保険」の仕組み
「大規模修繕工事瑕疵保険」に加入する際は、大規模修繕を行う施工業者に依頼をすると、施工業者が加入の手続きを行います。
保険に加入するタイミングは、大規模修繕工事が完了した後で、保険を申請するのは施工業者です。
大規模修繕工事が着工になると、保険会社が保険の対象となる修繕箇所の現場検査を行います。工事が完了すると、施工会社が保険証券の発行を申請し、その後施工会社経由でマンション側に保険証券が届くという流れです。
そして、万が一大規模修繕工事完了後に瑕疵が発生した場合は、補修にかかる費用が施工会社に支払われます。施工業者が倒産していたときは、マンション側が直接保険会社に申請することになります。
「大規模修繕工事瑕疵保険」を取り扱っている会社
「大規模修繕工事瑕疵保険」を扱っている保険会社は、次の5社です。瑕疵保険は国土交通省の認可が必要で、次の保険会社は国土交通省指定の保険会社です。
㈱住宅あんしん保証
ハウスプラス住宅保証㈱
㈱日本住宅保証検査機構
住宅保証機構㈱
㈱ハウスシーメン
これなら安心！事故を防ぐ「安全対策」
危険を回避する「安全対策」
工事現場の前を通ると、「安全第一」という言葉が書かれているのを、見かけることがあるかもしれません。
大規模修繕工事も、やはり何より大切なのは「安全対策」です。長ければ数ヶ月にも及ぶ長い工期の中で、居住者の安全はもちろんのこと、工事作業員や近隣の方々、通行する方々が安心安全に暮らすことができなくてはなりません。
そのためには、工事前に安全計画をしっかりと立てることが大切です。工事期間中も安全ミーティングを実施し、現場管理と作業員の意識共有を行い、複数の目による点検を行わなければなりません。
また、施工業者は作業員の安全管理に関する教育を徹底し、工種別の安全指示や安全パトロールの実施、誘導員・監視委員の配置、安全通路の確保、作業場所の安全対策、安全運転の厳守、お子様向けの安全対策、警備会社と連携した24時間対応など、安心・安全に関するさまざまな施策を行う必要があります。
RYU-SHIＮでは、誠実な人づくりを目指して、現場作業員の教育に力を入れております。資格取得支援制度を設けており、1級施工管理技士をはじめ、各種分野の有資格者がおりますので、安心して大規模修繕工事をお任せいただけます。
まとめ
大規模修繕工事の際に起こりがちなトラブルと、それを未然に防ぐ方法、工事中の防犯対策などについてご紹介しました。
大規模修繕工事は、管理組合も居住者も初めて経験することが多く、手探りの中で進めていくので、思わぬトラブルが発生するケースも少なくありません。
事前準備をしっかりと行い、工事期間中も施工会社と連携してきめ細かな配慮をすることで、トラブルを最小限に留めることができるでしょう。
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