修繕工事の基礎知識

Basic knowledge of repair work

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修繕工事の基礎知識
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大規模修繕の流れ

  1. 管理組合で「修繕委員会」を設立する
    大規模修繕は計画から工事の完了まで⻑いもので2年程度かかってしまいます。
    時間をかけて検討してきた工事計画も理事の交代で経緯が不明瞭になりトラブルが起きることもあります。
    そこで、理事会とは別に「修繕委員会」を設立し、計画から工事完了までの間、
    委員の方が交代しない制度をとる管理組合がほとんどです。
  2. 建物診断
    屋上の防水の劣化状況や漏水・雨漏りの有無、外壁のタイルの浮き、剥がれ、塗装、シール、コンクリート⻲裂、
    鉄部の錆、バルコニー手摺の固定状況など、補修が必要な箇所をチェックします。
  3. 修繕計画・資金計画
    建物診断をもとに、工事を行うべき設計仕様を作成し決定します。
    重要なことは、次回の大規模修繕を見据えて修繕積立金が足りなくならないように過剰な工事がないかなど、
    資金計画を考えながら仕様を決定することです。業者任せの改修設計では、本当に必要な工事なのか?
    過剰な仕様で高い工事になっていないかを確認する必要があります。
  4. 施工業者の選定
    業界の専門誌、新聞などを利用して見積り参加業者を公募し、相見積もりをとり透明性を確保することが大きなポイントです。
    工事費が安いということだけで判断してはいけません。工事の途中で倒産する危険性や万が一の対策も重要です。
    なにより大規模修繕工事は、新築工事と違って住⺠の方が居住しながらの工事となりますので、
    住⺠への配慮やトラブルが起きないような事前の対策なども施工業者選びの重要なポイントとなってきます。
    複数社に相見積もりを依頼 → 3社程度に絞る → 業者へのヒアリング → 採点投票 → 施工業者決定
  5. 工事請負契約締結
    管理組合総会を開催し、大規模修繕のために修繕積立金を使用すること、工事請負契約を締結することの決議、承認を得ます。
    この総会後に施工業者から住⺠へ向けて工事の説明が行われます。
  6. 工事準備〜着工
    自治会や近隣への挨拶、資材置き場の確保、駐車場の移設先を確保するなど工事の準備期間が必要となります。
    準備が整えば工事の着工となりますが、一般的には大規模修繕工事は、「春工事」(4月着工)と 「秋工事」(9月着工)に大きく分かれます。
    1棟のみのマンションの場合、工事期間は4〜5ヶ月程度です。
  7. 工事中
    工事中は外壁周りに足場が立てられ、防犯対策やプライバシー保護のための対策が必要となります。
    玄関ドアの塗装工事やバルコニーの塗装工事などで在宅が必要となったり、エアコンの室外機の一時撤去、
    洗濯物が干せない時期などのもあり、住⺠の協力が大切になります。
  8. 竣工
    工事完了の前に補修などが必要な箇所がないか現場で立会いチェックします。
    全ての工事が完了すれば竣工引渡しの調印となり、⻑期にわたった大規模修繕工事が終了します。
  9. アフターサービス
    工事箇所によって2、3、5、8、10年のアフターサービスを施工業者より受けることができます。
    補償が受けられる年数は見積り条件に予め入れて工事請負契約を締結することが重要です。

設計管理方とは?

  1. 管理会社主導方式
    管理会社が主体となり、劣化診断から改修設計、工事までを進める方式です。
    管理会社の方針によりますが、特定の施工会社に工事を依頼する傾向が強く、
    また、管理会社が施工する場合は、工事代金が割高になる場合があります。

    管理会社は一貫した責任を負うリスクを減じるために手厚い工事仕様を組む場合が多いです。
    手厚いことは問題ないですが、過剰な仕様の場合は修繕積立金の無駄遣いとなってしまいます。
  2. 責任施工方式
    施工会社に劣化診断から改修設計、工事までを一任する方式です。
    各社で異なる提案をするため、適切な価格を判断することが非常に難しいです。
    また、施工と監理を同じ会社が行うために適切な工事が行われているか確認することができません。
  3. 設計監理方式
    設計事務所やコンサルタントを利用して、劣化診断、改修設計を行い、工事の段階では監理を行うので、
    厳正な工事品質チェックが期待できます。
    設計と施工が分離されているので、工事金額を抑えることができます。
    専門的な知識が無い場合、管理組合にとっては安心できる方式です。

1回目の大規模修繕工事の注意点

  1. マンション管理会社
    過剰な仕様で大規模修繕工事で不当な利益を得ようとする場合は問題です。
  2. コンサルタント会社
    第三者の立場ですが、施工業者からのマージンを管理組合の影で請求する場合は問題です。
    透明性・公正性を持った業者選定を行なうことが肝要です。
  3. 施工業者
    工事を受注したいために管理会社やコンサルタント会社と癒着して見積も出来レースにする
    ケースもあるようです。管理会社やコンサルタント会社に工事費を大きくさせそこから自らの
    不当な利益とマージンを支払うことがあるようです。
  4. メーカー
    塗装材や防水材などのメーカーが設計段階で指定メーカーにしてもらい、営業成績を上げる例があります。

建物診断のQ&A

  • Q 塗装やシールは塗り直したり打ち替えたりするのになぜ塗装の付着強度試験やシールの引っ張り試験を行なうのですか?
    • A 付着強度や中性化試験を行います。塗り重ね仕様か、既存塗膜剥離後塗り直し仕様かを
      選定して的確なアドバイスする必要があります。シールの既存性能と既存組成を
      調べ適切なシール材を選定しアドバイスする必要があります。
  • Q 劣化調査の調査位置プロット図は作成しますか?
    • A 特に要望が無い限り作成しません。勿論調査位置に関しては報告します。
      重複した書類作成費用を省略することで管理組合様の出費を削減します。
  • Q メーカーの協力を受けることでデメリットはありますか?
    • A 特に有りません。
      建物診断時に特定のメーカーに調査協力を得たとしても、そのメーカーに発注するとは限りません。
      設計仕様書では商品名をいれても同等品という記載をします。
      メーカーは営業経費で調査報告することが通例のため管理組合からはメーカーに対して
      調査費用を別途支払うこともありません。
  • Q バルコニーは全戸調査するのですか?
    • A ご要望が無い限り全戸は行ないません。
      アンケート調査を行い典型的な劣化パターンを把握いたします。
      その上で協力住戸の幾つかのバルコニーおよびルーフバルコニーを調査します。
      漏水などが起きている場合は、別途調査します。

設計仕様書作成の重要ポイント

  1. 長期修繕計画書での大規模修繕工事
    一回目の大規模修繕工事予算が本当に適切な費用か、第二回目の大規模修繕工事予算に対する積立予定は大丈夫か、
    など長期的視点で、工事予算をどう位置付けるかを確認することが最も重要です。
  2. 重要度の優先順位立てた仕様選定
    建物診断の結果を踏まえて、劣化部分から重要事項順に整理して打ち合わせすることが重要です。
  3. 適切な仕様選定
    大規模修繕工事の外壁塗装には様々な仕様があります。
    耐久性が良いフッ素系、ひび割れの多い部分には弾性系など適材適所の仕様選定を行います。
    適切な仕様選択は、長期的には工事費用を軽減につながります。

施工業者の選定方法

  1. 公募条件の策定
    会社規模、実績など一定以上の条件を管理組合で決定します。
  2. 業界紙やインターネットによる公募
  3. 見積参加業者の選定
    応募会社の中から、実際に見積もりに参加させる業者を書類選考します。(5〜6社程度)
  4. 見積依頼(現場説明会)
    精度の高い見積書作成のために見積参加業者各社に実際に現地を確認していただきます。
  5. 見積書提出
  6. ヒアリング業者の選定、絞込み
    見積金額から3社程度に絞込みます。
  7. 事前説明
    工事を担当する現場代理人予定者から工事期間中の居住者対応や
    工事に関する体制などを説明してもらいます。
  8. 施工業者内定
    管理組合の各委員にて協議し、施工業者を決定します。
  9. 施工業者決定
    臨時総会を開催し、施工業者に大規模修繕工事を依頼する決議を行います。
    また、このときに住民説明会、契約書の調印が行われます。