神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所RYU-SHIN

マンションの大規模修繕を行う際には、確認申請をする必要があると、建築基準法では定められています。しかし、工事の内容によっては、確認申請が必要ないケースもあります。それはいったい、どのようなケースなのでしょうか？

この記事では、大規模修繕で確認申請が必要なのはどんなケースなのか、確認申請の際にはどんなことに注意したらいいのかについて、解説いたします。申請までの流れや、建築確認のためにかかる費用、手続きの仕方などについてもご紹介しましょう。

「建築確認申請」とは、建築や改築を計画している建物が、建築基準法に適合しているかどうかを確認するための審査を申請することです。

申請先は官公庁や指定確認検査機関で、審査では建ぺい率や容積率、北側斜線規制が守られているかどうかを確認します。また、シックハウス対策を行っているか、居室の採光が確保されているかなどもチェックします。

そして審査が認められれば、建築確認済証が交付され、着工することができます。これらの審査を行うことで、建築基準法や都市計画法などの法律に違反する建築物が建設されるのを防ぐことができます。

では、マンションの大規模修繕工事を行う際に、建築確認申請ははたして必要なのでしょうか？これについては、大体のマンションの大規模修繕に関して、確認申請は必要ありません。確認申請とは、基本的に建物を建てるときに必要なものだからです。

ただし、一部の大規模修繕には確認申請が必要で、確認申請は不要でも別の申請が必要になる場合もあります。そのため、大規模修繕を行う際は行政や専門家などに相談しながら、判断した方がよいでしょう。

大規模修繕工事において確認申請が必要となる条件は、「建築基準法第６条の１号〜３号　建築物」に当てはまる建物の規模で、かつ「主要構造部の一種以上について過半の修繕、模様替えに該当する工事」の場合です。それについて詳しく解説します。

建築基準法第６条の「１号～３号建築物」とは？

大規模の修繕・模様替えの定義

「大規模の修繕」と「大規模の模様替え」の定義は、建築基準法の第2条14号・15号に定められています。

「大規模の修繕」とは、建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕のことで、大規模の模様替えとは、建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替えのことです。

これらをまとめてわかりやすくお話しすると、修繕や模様替えの工事で確認申請をしなければならないのは、一号～三号建築物の主要構造部の一種以上について、過半の修繕や模様替えを行う場合ということになります。

主要構造部とは？

主要構造部とは、建物の構造上重要な部分のことで、建築基準法第2条5号によると「壁」「柱」「床」「はり」「屋根」または「階段」のことを指します。

ただし構造上重要ではない間仕切り壁や、附け柱、間柱、最下階の床、屋外の階段などは、これに含まれません。屋根や壁などの仕上げ材は、一般的には構造耐力上主要な部分としては考えられないことが多いのですが、各行政庁によって取り扱いが変わってくるため、注意が必要です。

過半の定義

「過半」とは、半分を超えることを指します。つまり、「過半の修繕や模様替えを行う場合」とは、「半分を超える修繕や模様替えを行う場合」という意味になります。

確認申請が必要となる工事の具体例としては、たとえば部屋を増やしたり、バルコニーを屋内化するなど、建物の面積を拡充する工事は確認申請が必要となります。

また、マンション内の空きスペースを改築したり、集会施設を整備するといったように、建物内の共用スペースを整備する場合も確認申請が必要です。

他にも、集会場の整備や駐車場の整備など、屋外の共用施設を整備する場合や、耐震性の向上を図る場合、エレベーターを設置する場合なども、確認申請が必要です。

建築確認申請を怠ると法律違反となる

確認申請を行う際には、注意しておきたいことがあります。まず、建築確認申請を怠ると法律違反となり、建築基準法第99条により1年以下の懲役または100万円以下の罰金となる可能性があるということです。

このときに、罰せられるのは施主であり、工事会社ではありません。つまり、マンションの管理組合やオーナーが罰せられることになります。ただし、多くの場合はまず行政の建築指導課から指導が入り、必要な措置を命ぜられるので、気が付かないまま罰せられるということはないでしょう。

確認申請後に間取りや設備の変更はできない

建築確認申請をした後は、基本的に間取りや設備の変更はできないので、計画が完全にまとまった段階で確認申請を出す必要があります。もし建築確認申請後に変更しなければならなくなった場合には、「計画変更の申請」を行わなければなりません。

建築確認は、大きく分けて「着工前」と「着工後」の2回にわたって行われます。1回目は工事を着工する前に、書類による「確認審査」があります。施工会社などが建築確認申請を出し、問題がなければ自治体から「建築確認済証」が発行されます。

2回目は工事終了後に行われる「完了審査」です。申請した通りに工事が行われたかどうかを、担当者が現地に来て審査し、問題がなければ「建築確認済証」が発行されます。

ただし、建築物が各自治体が定めたものに当てはまる場合は、それ以外に「中間検査」が行われる場合もあります。

建築確認申請にかかる期間は、通常7日以内です。完了検査の期間も合わせると、約14日以内となります。確認済証を受理するまでには最長で35日かかり、構造計算適合性判定が必要な場合はさらに最長35日の期間がかかるので、最長70日は見ておく必要があります。

建築確認の申請費用については、確認申請と完了審査それぞれに手数料がかかります。手数料は家の床面積によって決められており、金額は自治体によって異なります。

たとえば東京都の確認申請の手数料は、床面積2,000㎡以内の建築物なら50,000円以内で済みます。しかし床面積が2,000㎡を超えると、手数料は二桁万円になり、最高で474,000円かかります。

大規模修繕工事をする際に、大半のマンションでは確認申請の必要がありませんが、ごく一部のケースで確認申請を求められます。「今回の工事は関係ないだろう」と思っていても、実は確認申請が必要だったという場合もあるので、念のために行政や専門家に確認しておくのが賢明な方法です。

特に耐震補強工事やエレベーターの交換・増設工事、大規模な模様替えなどの場合は、ほとんどのケースで確認申請が必要になってきます。申請書の提出がもれて、後であわてたりすることのないよう、管理組合として申請の必要の有無をしっかりと確認しておきましょう。