神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所RYU-SHIN

神奈川県内を中心に東京都内、千葉県内、埼玉県内での一戸建て住宅、マンション、アパート、ビルの修繕・改修工事に対応しておりますので、お気軽にご連絡ください。対応エリアの詳細はこちらのページにも記載しております。

工事の種類や建物の規模、時期によってケースバイケースですが、一戸建ての外壁塗装であれば7～14日程度、小規模なマンションやビルの大規模修繕工事であれば3～4ヶ月程度、中規模なマンション・ビルの大規模工事は4～6ヶ月程度、大規模なマンション・ビルやタワーマンションの大規模修繕工事は半年～1年が目安です。お見積り時に施工スケジュールについてもご案内します。

なるべく皆さまにご迷惑をおかけしないよう施工いたしますが、どうしても騒音や臭い、粉塵などが発生しますので、ご理解のほどよろしくお願いいたします。たとえば臭いが少ない塗料を使うといった方法もございますので、気になる場合はご相談ください。

また、なるべく入居者の方や近隣住民の方から苦情が入らないよう、事前のあいさつ回りや臭いや騒音が出るような作業を行う日程をお知らせするなど、対策を万全に実施します。

工事内容によっては駐車場や駐輪場が使えなくなることもございます。管理組合様と協議しながら代替の駐車場や駐輪スペースをご用意します。また、駐車中のお車に塗料が付着するおそれがある場合はシートで覆うなどの養生を万全に行った上で作業いたしますのでご安心ください。

作業員と部外者を区別するために弊社独自のベストを着用する、施錠を行って夜間などに足場に侵入できなくする、1階のまわりをフェンスで囲う、警備員による巡回を実施する、セキュリティシステムを導入するなど、さまざまな防犯対策を行っております。

弊社の施工期間中の防犯対策について詳しく知りたい方はこちらのページもご覧ください。

基本的には工期中でも洗濯を干していただくことは可能です。ただし、外壁塗装工事やバルコニーの防水工事などを行う際には一時的に洗濯物を干せない状態になります。その場合は予め掲示などでご案内しますので、ご了承ください。

工期中でもエアコンは普段通りご使用いただけます。たとえば外壁塗装時にはエアコンの室外機を養生するといった対策も行うのでご安心ください。ただし、室外機を取り外さなければならない作業などがある場合、一時的にエアコンが使用いただないこともありますので、その際には事前にご案内します。

原則として日曜日・祝日は休みとなります。ただし、天候の悪化などで工期が遅れているなどの理由で工事を行う場合もあります。休日に作業を行う際には理事会・組合様の了承をいただき、あらかじめ掲示板などでご案内します。

工事の進捗は逐一報告させていただきます。工期期間中においてもご不明点やご不安な点がございましたら担当者へお気軽にお尋ねください。また、スケジュールに変更があった場合は都度ご案内します。

マンションの法定耐用年数は47年です。法定耐用年数とは減価償却ができる期間のことで、これを過ぎると会計上は資産価値がなくなるとされています。

しかし、実際にはもっと長持ちし、鉄筋RC造の物理的な寿命は70年ほど、適正にメンテナンスさえされていれば100年は耐えられると言われています。もちろん、定期的に大規模修繕工事を行っていれば資産価値も維持することが可能です。

主に外壁の下地補修やタイル補修、シーリング工事、外壁や鉄部の塗装、屋上やバルコニーの防水工事などを行います。これに加えて資産価値をアップさせるためにバリアフリー化や内装リフォーム、災害対策工事などを行うこともあります。

大規模修繕工事の内容についてはこちらの記事でさらに詳しくご紹介していますので、ぜひお読みください。

主に以下のような流れになります。

• 施工業者などに建物の劣化状況を確認してもらう
• 修繕工事の施工計画と資金計画を作成する
• 施工する工事会社を選定する
• 施工計画と資金計画を再確認する
• 工事説明会や総会を開いて決議を行う
• 工事会社と契約を締結する
• 工事を実施する

入居者から委員を選出して大規模修繕委員会を結成し、委員会主導で進めていくとスムーズです。大規模修繕の流れについてはこちらの記事でさらに詳しくご説明しています。

長期修繕計画は必ず立てておかれることをおすすめします。長期的なスパンで考えておくことで、必要な工事と不要な工事が明確になる、積立金の不足を防げるなど、さまざまなメリットが得られます。

国土交通省のガイドラインでは12年周期が奨励されていますが、平均的な周期は15年ほどです。建物の状態やマンションの入居者の意見、積立金の状況によって変わってきますが、おおよそ10～15年くらいの周期で行うと考えていただければ問題ありません。

前述のとおり修繕委員会を結成して、委員会が主導して大規模修繕に関わる業務を行っていくことでスムーズに進められるようになります。マンションの規模にもよりますが5人程度が理想です。また、施工計画や資金計画を立てるためには専門的な知識やノウハウが必要となります。コンサルタントなどに第三者としてアドバイスをもらいながら進めるのも効果的です。

足場などを設置する「仮設工事」、外壁の下地面に生じた凹凸や亀裂などを補修する「下地補修工事」、タイルの浮きやひび割れを補修する「タイル補修工事」、外壁材の間を埋める「シーリング工事」、外壁や鉄部の「塗装工事」、屋上やバルコニーなどに防水処理を施す「防水工事」といった順番で工事を進めていきます。

詳しい施工の流れはこちらの記事をご覧ください。

建物診断とは建物や共用設備の劣化状況を確認する作業です。建物診断を行うことで、修繕すべき箇所や必要な工事の内容、おおよその修繕費用や工事期間がわかります。

建物診断は修繕委員会を結成した直後くらい、大規模修繕工事を実施する2～3年位前までには行いましょう。建物診断を行うことで、大規模修繕工事の方向性が固まってきて、それをもとに施工計画や資金計画を作成できるようになります。大規模修繕専門のコンサルタントやマンションの施工会社、建設会社などに診断を依頼しましょう。

騒音や振動などで入居者や近隣住民からの苦情やトラブルが発生する、空き巣や盗難被害に遭う、工事期間の大幅な遅延、施工会社の倒産などが挙げられます。事前にトラブルが発生しないようにしっかり対策してくれる施工会社、誠実で信頼がおける施工会社を選ぶことが大切です。

施工中およびその前後で発生するトラブルの事例と対策法については、こちらの記事で詳しくご紹介しています。

ご不安がありましたら管理会社の担当者など第三者に打ち合わせに同席してもらうのが有効です。なお、弊社では一般の方でもわかりやすいようご説明することを心がけ、ご納得いただいた上で進めてまいりますのでご安心ください。

やはり大切なのは施工会社の選び方です。たとえば他社と比較して極端に見積金額が安い業者は必要な工程を省略している可能性も考えられます。5～10社ほど相見積もりを取って比較してみましょう。

他にも施工実績や事例が豊富かどうか、アフターサポートをしっかりと行ってくれるかどうかといった点も重要です。施工会社選定のポイントについてはこちらの記事もご覧ください。

おおよそ30年くらいです。長期修繕計画ではむこう30年間でどのような周期や内容で修繕工事を行っていくか？それによって収支がどうなっていくのか？を考えます。長期修繕計画を立てることで、必要な修繕費用や工事内容を把握できる、修繕積立金の金額設定の根拠が明らかになる、マンションの入居者同士で修繕計画の全体像が共有できるようになるといったメリットが得られます。

まずはすみやかに長期修繕計画を立てられることをおすすめします。国交省が長期修繕計画のガイドラインを発行していますので、それを参考にして作成しましょう。とはいえ、管理組合だけで作成するのはなかなか難しいのに加え、ガイドラインはあくまで指針であって実際には個別の建物の状況に基づいた計画を作成する必要があるため、マンション管理士という専門家にアドバイスをもらいながら作成されることをおすすめします。

建物の状況は日々変わっていきます。また、新しい技術や製品の開発もどんどん進み、さらにはトレンドや物価、人件費などの外的要因も変化しているため、長期修繕計画は5年毎に見直しましょう。

また、大規模修繕後には工事のやり残しや予算の過不足など、反省点も明確になっているはずなので、長期修繕計画の見直しには絶好のタイミングです。長期修繕計画の作成方法や見直し方についてはこちらの記事でも詳しくご紹介しています。

たとえば不要不急な修繕工事を次回の大規模修繕にまわす、安い塗料を使用する、外壁の色を少なく抑える、安く請け負ってくれる施工会社に依頼するといった方法があります。ただし、あまりにも費用を抑えすぎると必要な修繕ができておらず後から工事が必要になる、仕上がりが悪くなるなど、さまざまなトラブルが発生する可能性もあるため、信頼がおける施工会社に依頼して必要な工事はしっかりと行う必要があります。その点でも施工計画と資金計画は非常に重要です。

弊社では事前にしっかりと調査をした上で必要な工事のみをご提案します。完全自社施工であるため中間マージンが発生せず、適正価格での施工が可能です。

大規模修繕工事では建物に予期せぬ不具合や劣化が生じており、追加工事が必要になることもあります。ただし、利益を上げるために不要な工事をしようとしたり、追加工事を勝手に行って後から請求したりする施工会社も存在するため注意が必要です。

弊社では追加工事が必要になる場合は、必ずオーナー様や管理組合様に内容や費用についてご相談させていただきます。決して独断で工事を進める、後から高額な費用を請求するといったことはございませんのでご安心ください。

見積もり時に想定した工事数量と、実際に足場をかけて施工前調査で算出した工事工数との差を精算することです。施工時に初めて劣化箇所や不具合が見つかる場合も多く、見積もり段階では建物の劣化状況を正確に把握するのは困難です。

費用が不足した際の対応方法としては「金融機関から借り入れを行う」と「補助金・助成金を活用する」といった方法があります。マンションの大規模修繕の補助・助成制度としては「アスベスト除去等事業補助金」「防災対策整備費補助金」「劣化診断補助事業」「共用部分改修費用補助・助成制度」「マンションアドバイザー派遣」「マンション再生支援事業」など、さまざまなものがあり、これら以外にも各都道府県や市区町村で独自の制度が用意されています。

補助金・助成金を活用し、足りない分を融資で補うというケースが多いようです。予算不足を防ぐためにも、借入時の審査に通過するためにも、やはり計画は非常に重要です。マンションの大規模修繕工事で使える補助金・助成金制度についてはこちらの記事で詳しくご紹介しています。

特に大規模修繕工事の期間中は入居者や近隣住民の方からのクレームやトラブルが発生する可能性があるため、しっかりと工事に対する理解を深めてもらうことが重要です。工事の実施が決定した時点で全戸に案内し、工事説明会を実施しましょう。また、工事期間中も居住者や近隣住民の住環境に配慮し、施工会社からの連絡事項を適宜伝達するなどのきめ細かい対応が求められます。

弊社では事前の工事説明会やあいさつ回りもさせていただき、トラブルが発生しないよう最新の注意を払って作業を進めます。

残念ながらすべての事故を防ぐことは不可能です。弊社でも安全対策を万全に作業を行っており、大きな事故が発生したことはありませんが、いつなんどき事故が起こるかはわかりません。事故が発生した場合は施工会社が警察、消防、行政などの機関と連携をとって対応を進めていきます。

弊社では24時間365日緊急時に速やかに対応できる体制を整え、万が一に備えて保険に加入しております。また、お客様でも大規模修繕工事瑕疵保険に入られることをおすすめします。

安全対策や事故発生時の対応についてはこちらのページでも詳しくご紹介しています。

大規模修繕工事の期間中はメッシュシートで建物全体を覆うため、やはり普段と比べると少し暗いと感じられるかもしれません。入居者の方への影響を最小限に抑えながら施工をいたします。

基本的に在宅していただく必要はありませんが、玄関扉の塗装や内装に関わる工事など入居者様に在宅いただく必要がある作業も一部ございます。その場合は事前にお知らせし希望日をお伺いした上で作業日程を決めさせていただきます。

工事期間中は外して室内で保管していただきます。専用の網戸袋ご用意いたします。

物干し竿やアンテナ、植木鉢、その他ベランダに設置されている物、置いてあるものは一時的に撤去をお願いしております。また、エアコンの室外機についても作業によっては一時的に移動・取り外しをお願いする場合がございます。

工事期間中は作業員が建物の外周に設置された足場を伝って移動・作業するため室内が丸見えの状態になりますので、気になる方はカーテンを閉めて施錠をされることをおすすめします。

バルコニーでの施工を行う際には窓の開閉ができなくなり洗濯物を干せなくなりますのでご注意ください。

エアコンが使用できなくなる場合もあるため、気候がいい春や秋がおすすめです。梅雨や台風、雪の影響も少ないため、スムーズに工事を進めることができます。

工事期間中に施工会社が倒産すれば工事が止まってしまうことになります。工事が完了した後に施工会社が倒産してしまえばアフターフォローが受けられなくなる、不具合の修正ができなくなる、契約不適合責任（瑕疵担保責任）が追求できなくなるといった弊害があるため注意が必要です。

施工会社の選定時に各社の財務状況を把握する、実績を確認するなど、情報を収集して慎重に検討を重ねる必要があります。弊社では万が一に備え保険に加入しております。

弊社ではお客様にご安心いただくため、充実した保証制度を設けています。保証期間は施工箇所によって異なり、以下で一例をご紹介します。

• 下地補修工事…5年
• 一般外壁塗装…5年
• 一般内壁塗装…3年
• 天井の塗装…2年
• 鉄部の塗装…2年
• 屋上や廊下床の防水工事…10年
• 廊下床やその他の防水工事…5年

こちらのページでは工事種目や箇所ごとの保証期間やアフターメンテナンスの内容などを詳しくご紹介しています。

屋上の防水工事は10～15年、外壁塗装は10～12年など、工事の内容や箇所によって適切な工事周期は異なりますが、大規模修繕工事で一度に行うのが一般的です。複数の工事をまとめて行うことで費用の削減につながります。また、工事周期が短いものに関しては別途修繕工事を行う必要があります。

極力入居者様の生活に影響が出ないよう配慮しながら作業を進めてまいります。ただし、どうしても工期中は騒音や振動が発生します。また、エアコンが使用できない、洗濯物が干せないといった期間が生じる可能性もあります。ご不安な点、お困りごとがございましたら遠慮なくお申し付けください。

弊社で取り扱いがある塗料でしたらご指定いただくことも可能ですので、お気軽にご相談ください。また、塗装のサンプルや実際に塗装をした建物をご覧いただくなど、塗装の仕上がりをイメージして判断していただけるよう努めております。

着工前、工事期間中、お引渡し後のタイミングになります。お支払い時期や方法についてはお見積り時にご案内しますので、ご要望がございましたらご相談ください。

弊社では工事説明会を開催する、あいさつまわりを行うなどして近隣住民の方にも工事に対してご理解いただけるよう努めております。また、工期中は安全を第一に、極力ご迷惑をおかけしないよう作業いたしますので、ご安心ください。

大規模修繕工事の費用は築年数だけでなく建物の劣化状況や工事の内容など、さまざまな要因で決まります。そのため、築年数が古いからといって必ずしも費用が高額になるとは限りません。また、弊社は完全自社施工で中間マージンがかからず、しっかりと調査を行った上で必要な工事のみを行う体制を整えているため、適正価格での大規模修繕工事が実現できます。

はい。弊社では皆様に安心していただけるよう、施工後の定期点検なども実施してアフターサポートも万全にさせていただきます。また、充実した保証制度もご用意しております。アフターサービスや保証についてはこちらのページをご覧ください。

はい。管理組合様で決議が得られましたら入居者様に対して工事説明会を開催し、工事の内容やスケジュールなどをご説明します。皆様のご理解がいただけるようわかりやすく、丁寧な説明を心がけております。