神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所RYU-SHIN

マンション購入の際には、物件自体の購入費用に加えて、管理費や、修繕積立金、修繕積立基金といった費用が必要になってきます。それぞれ支払方法や使い道が異なってきますので、その内容について解説します。

修繕積立金とは？マンションの修繕のための積立金

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕工事に備えて、入居者の方から月々徴収しておく費用のことを言います。

マンションは、外壁や屋根、エレベーター、エントランスなどの共用部分を一定年数が経過するごとに定期的な修繕工事が必要となります。その他、不測の事故など特別の事由や、敷地および共用部分などの変更のために修繕工事をする必要があります。その修繕工事の際に必要となる費用を、月々積み立てておくものが修繕積立金です。

そのため、修繕積立金はマンションのメンテナンスを行うために必要な費用となります。

修繕積立基金とは?購入時に払う追加の修繕積立金

修繕積立金だけでは大規模修繕工事の際に費用が不足してくる可能性もあります。そのために、マンションの契約時に追加で必要となる一時的な費用が修繕積立基金です。

この修繕積立基金は、大規模修繕工事とは別の補修が必要な場合にも利用されます。この修繕積立基金は新築マンションを購入する際に発生するものであり、基本的に中古マンション購入時には発生しません。

管理費とは?設備や共有部の維持費などを賄う費用

管理費とは、マンションの外壁や屋根、エレベーター、エントランスなどの共用部分を常に良好な状態に保っていくための管理費用のことをいいます。日常生活を快適にしていく目的で共有部分の清掃や備品などに使われるものです。

マンションの管理費と修繕積立金の額は法令や条例などで決まっている訳ではありません。そのマンションごとに異なってきますので物件ごとで開きはありますが、それぞれある程度の相場はあります。

【管理費の相場】平均額15,956円

平均額	15,956円
20戸以下	19,237円
21～30戸	16,997円
31～50戸	15,049円
51～75戸	15,346円
76～100戸	16,455円
101～150戸	15,069円
151～200戸	15,951円
201～300戸	16,365円
301～500戸	17,703円
501戸以上	15,224円

国土交通省が発表した資料によると、平成30（2018）年におけるマンション管理費の全国平均額は15,956円です。管理費の相場はマンションの規模によっても異なります。20戸以下のマンションは19,237円に対して501戸以上のマンションは15,224円と、規模が大きなマンションほど割安になる傾向があります。

【修繕積立金の相場】1万2,984円

平均額	12,984円
単棟型	11,875円
団地型	14,094円

国土交通省が発表した資料によると、平成30（2018）年におけるマンション修繕積立金の全国平均額は12,268円です。単棟型のマンションの場合は11,875円が平均額であり、団地型のマンションの場合は14,094円が平均額となっています。戸数が多ければ多いほど、マンション一戸当たりの費用負担を減らせますので、修繕積立金も安くなります。

また、共有部分の設備が充実していたり、階数が多かったりすることで、入居者の費用負担も増えていきます。そのため、マンションの戸数や規模などにより、金額は大きく異なってきます。

マンションの修繕積立金には、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」という2種類の積立方法があります。

「段階増額積立方式」を採用しているマンションの場合、修繕積立金は毎年同じ金額ではありません。購入当初は金額が低いものの、積立額は一定の期間で段階的に値上がりしていく方式です。
入居当初の修繕積立金の金額が低く設定されているため、当初の負担が小さいことが特徴です。
修繕積立金の初期設定額が低すぎる場合には、そのままでいくと必要最低限の補修工事すら修繕積立金が足りなくて実施できない事態に陥る可能性もあります。

ただし、マンションの生涯に必要な修繕費用を事前に算出して均等な積立金を支払っていく「均等積立方式」を採用しているマンションの場合、月々の修繕積立金額は高めになるものの、値上げする可能性は低くなっています。そのため、資金計画が立てやすいという側面があります。

修繕積立金を値上げするタイミングにはパターンがあります。ここでは、修繕積立金が値上がりしやすい4つのタイミングとその理由を挙げていきます。

築年数が古くなり入居者が減った

マンションが老朽化し、入居者が減っていくことがあります。そうなると、修繕積立金も不足してきますので、入居者1世帯あたりの修繕積立金も値上がりする可能性も高くなってきます。

そこで仮に修繕積立金を値上げしなければ月々の負担は抑えられますが。大規模修繕工事ができなくなる可能性があり、マンションの老朽化が進みます。そうなると入居者の減少が進み、修繕積立金がさらに不足するという事態につながります。そうすると将来的に、マンションを維持できなくなる場合もありますので注意が必要です。

長期修繕計画の見直しが行われる時

通常、修繕積立金を使用する大規模修繕は、そのマンションの長期修繕計画で定められています。その修繕計画を実行する前後には、建築資材の価格が改定することなどによる計画の見直しが行われることがあります。そのタイミングで修繕積立金の値上げが行われる可能性があるほか、一時金が徴収されることもあります。

大規模修繕等で蓄えが減少した

大規模修繕などを実行して想定以上に修繕費用が掛かってしまったような場合には、大規模修繕のための積立金が減少することになります。このようなときでも、次の修繕計画に向けて積立をスタートする必要があるため、積立金額を値上げする可能性があります。

計画外の修繕が必要になった（天災など）

修繕積立金は、自然災害などが発生して予定外の修繕が必要な場合にも充てんされます。そのため、例えば大地震が発生して建物の修繕費用が大幅に必要なケースが発生した場合などには修繕積立金の蓄えが減少することになります。そのようなときには、今後の大規模修繕に備えて修繕積立金が値上がりする可能性があるといえます。

住宅ローンを1度でも滞納すると金融機関から督促の連絡が入ります。しかし修繕積立金を滞納しても、すぐに厳しい督促があるわけではありません。そこで、修繕積立金の支払いを後回しにするケースもありますが、修繕積立金を滞納することで以下のようなデメリットが生じることになります。

マンション売却時に売れにくくなる

修繕積立金の滞納があることで、マンション売却時に売れにくくなります。

修繕積立金を含めた資産は、マンション売却時にはすべてが売主から買主に引き継がれます。そこで修繕積立金の滞納といった負の資産も、次の入居者に継承されることになります。

マンション売買時には、修繕積立金の滞納についても仲介業者は買主に対して説明する義務があります。そのことで、マンションの売買が成立しにくくなるのです。

管理組合から督促および訴訟が行われる可能性

修繕積立金を滞納していると、管理会社を通じて管理組合が督促を行います。もし滞納金額が多くなった場合や期間が長くなった場合には、訴訟へ発展する可能性も出てきます。

なお、滞納期間が短かったとしても、管理組合側からは簡易裁判所に対して少額訴訟が起こせますので、「まだあまり滞納していないから…」といって安心はできません。

修繕積立金が足りなくなっていることで、修繕工事をやらなかったり必要不十分な修繕工事を続けていると、老朽化してマンションの価値が下がるばかりになってしまいます。それを避けるために以下の方法を取ることをおすすめします。

修繕工事をまとめて行う

修繕工事を共用部分ごとではなく、まとめて行うことでコストを下げることができます。

管理会社からすると、予防保全的な見地から点検結果を踏まえて前倒しの修繕工事を提案してきます。その際、「その修繕工事はすぐにしなければならないのか」「後ろ倒ししても問題はないか」などを見極め、もし後ろ倒しした際に、他の部分とまとめて発注できるかを検討するようにしましょう。

そうすることで修繕工事のトータルコストを削減でき、修繕積立金が不足することを防げます。

修繕積立金は長期修繕計画と契約業者の見直しで解決へ

マンションの長期修繕計画は一般的に向こう30年ほどの間の工事項目や金額が記載されています。
長期修繕計画における工事金額は、管理会社で単純計算し、割り出した概算金額です。

業者によっても費用は異なってきますので、大規模修繕業者の見直しを行う際の4つのポイントがあります。

新築マンションを購入する際には、物件自体の購入費用だけでなく、管理費や管理準備金、修繕積立金、修繕積立基金といった費用が必要になりますので、その違いを説明してきました。

そのなかでも、管理費や修繕積立金の無駄を省き不足をなくしていくために、長期修繕計画は定期的に見直しをしていくことが必要です。

RYU-SHINは、神奈川県を中心にマンション・ビル・戸建ての修繕・改修工事専門を手がけている1級建築士事務所です。設計や施工に関する有資格者が多数在籍しており、多重下請け構造を排した100％自社施工と徹底的な調査・見積もりによる無駄を排した低コストかつ高品質な工事が好評を得ています。

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