神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所RYU-SHIN

マンションの大規模修繕工事を実施するにあたっては、必ず工事の前に「建物診断」を行い、建物の現状を調査する必要があります。

そこで今回は、マンションの管理組合や修繕委員会、マンションの居住者の方々に向けて、マンションの建物診断の目的や流れ、診断項目、費用相場について解説しましょう。

「建物診断」（建物調査診断）とは、建物の状態を把握するための調査のことです。
診断を行うときは、調査員が「目視」や「触診」「機械調査」を実施し、マンションの劣化の状態を隅々まで確認します。

ではなぜ、マンションの大規模修繕を行う前に、必ず建物診断を行わなければならないのでしょうか？
その理由は、大きく分けて次の2点があります。

建物診断を行うことによって、マンションのどの部分が劣化し、どこに不具合があるかなど、外からみただけではわからない建物の現状を把握することができます。

「築年数を見れば、ある程度補修箇所が予測できるのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、そうではありません。
同じような築年数のマンションでも、立地条件や周辺の環境などによって、劣化状況は異なります。
思いがけない箇所に不具合が見つかることもあるので、建物診断は必須といえます。

建物診断は劣化や不具合を確認するだけでなく、実際に大規模修繕工事を進めるためにも必須です。

建物診断を行うことで、どのように「修繕計画」を立て、どんな「工法」や「材料」を用いて工事を実施すればよいかが明確になるため、図面や仕様書、概算工事予算の策定がスムーズに進められるのです。

実際に建物診断を行う場合の作業内容について、診断の依頼から報告書の作成・提出に至るまでの、具体的な流れをご説明しましょう。

1．建物診断の依頼

まずは建物診断を行う業者を選定して、業務を依頼します。
建物診断を依頼できる専門家には、「施工会社」「管理会社」「コンサルタント会社（第三者機関）」などがあります。
どの専門家を選ぶかによって、この後の大規模修繕工事の発注方式　（パートナー）も変わってくるので、そこまで含めて検討する必要があります。

2．診断する業者と打ち合わせ

診断する業者が決まったら、打ち合わせへと進みます。
どのような内容で建物診断を行うべきか、費用面も含めて業者から詳しく聞き、具体的な診断方法を検討します。

3．図面などの書類の確認・アンケートの実施をして診断内容を決定

実際に建物診断を行う前に現地調査を実施しますが、その準備段階として「予備診断」を行い、診断内容を把握します。

管理組合が用意しておく書類としては、マンションの「完成図（竣工図）」「仕様書」「長期修繕計画（修繕積立金など）」「修繕履歴」などがあります。

また、この時点で「居住者アンケート」も実施します。
マンション住民の意見を聞くことによって、建物診断では判明できない劣化や不具合を発見できることもあり、大規模修繕工事に対する住民の意識を高めることにもつながります。

4．現地調査

予備診断の結果を踏まえて、業者と日程を調整し、「現地調査」を実施します。
実際に業者がマンションを訪問し、屋上や外壁、共用廊下などを目視し、手の届く範囲で触診をしたり、打診棒で劣化の状況を確認したりします。
この現地調査の結果をもとに、本診断を行うことになります。

5．建物診断の実施

事前の書類確認や、住民アンケート、現地調査の結果などから診断内容を検討した上で、実際の建物診断調査に進みます。
マンションの建物診断では、主に「目視・打診調査」「機械調査」などが実施されます。

6. 建物調査診断報告書の作成・提出

建物診断が終わった後は、調査を行った業者が調査結果をまとめて「建物調査診断報告書」を作成し、マンション側に提出されます。

報告書には、建物のどこに劣化や不具合があるのかがわかるよう、部位ごとの平面図や写真とともに、劣化状況の評価、判定結果が記載されています。
劣化状況はA～Eの5段階で評価されています。

RYU-SHINが導入しているドローン検査を受けてみませんか？ 建物の劣化を調査する建物診断では、実際に足場を組むのが理想ですが、無料診断の場合は目視によるチェックがほとんどで、打診調査も調査作業員の安全が確保できる範囲内となっています。
そこで当社ではドローンによる建物検査を導入しています。

ドローンの使用により調査作業員の安全性が確保できるだけでなく、目視では難しい劣化状況のチェックもカメラのズームや赤外線装置の使用により可能です。
マンションでは外壁だけでなく屋上部分でも劣化が進みやすい箇所が多いため、ドローンによる早めの点検と修繕を実施することで大規模修繕工事が必要な場所だけに絞れます。
ただしすべての建物でドローン検査が可能というわけではありませんので、まずはRYU-SHINまでお問い合わせください。

建物診断で実施する診断内容には、「経年劣化診断」「配管劣化診断」「耐震診断」「収益性（資産価値）診断」の4項目があります。
それぞれどのような診断を行うのか、ご説明しましょう。

経年劣化診断

「経年劣化診断」では、建物が劣化している度合いを、「目視」や「触診」によって確認します。
調査対象となるのは、主に「屋上防水」や「外壁」「鉄部」などです。

経年劣化を確認する際のチェック項目としては、例えばコンクリートの劣化状況や、タイルの浮き・剥離の有無、内部鉄部のサビ・膨張の状況、施工ミスによる瑕疵などがあります。

配管劣化診断

配管の劣化に関しては、目視で状況を確認することが難しいので、配管の劣化を確認するための「配管劣化診断」を行う必要があります。

配管の劣化診断には、ファイバースコープなどを使って観察する「内視鏡調査」のほか、配管の外から超音波をあてて確認する「超音波検査」、工業用X線装置で透過撮影をして腐食の状況などを調べる「Ｘ線調査」、配管の一部を縦に二分割して腐食状況を確認する「サンプリング調査」の、4つの調査方法があります。

耐震診断

「耐震診断」もまた、地震が頻繁に起こる日本には欠かせない診断項目のひとつです。
マンションの構造的な強度を調べることによって、大規模な地震に対する建物の安全性や耐震性を判断します。

耐震性が確保されていることは、マンションの資産価値を維持するためにも、とても重要です。

収益性(資産価値)診断

建物診断の際には、「収益性（資産価値）診断」も行うので、自分の所有するマンションが近隣の他の建物と比べてどのぐらい価値があるかも、確認することができます。

この診断結果によって、築年数が経っていても高い資産価値を維持していることがわかった場合は、購入希望者の増加につながる可能性もあるでしょう。

建物診断には、「無料診断」と「有料診断」がありますが、内容的にどのような違いがあるのでしょうか？

無料診断では、建物診断の中の「目視調査」や「打診調査」の簡易的な項目のみを行います。
コンクリートや配管の内部の状態までは、調査できません。

それに対して有料診断は、無料診断の項目に加えて、専用の機器を使ったより精度の高い建物調査を行います。
例えば外壁などの「コンクリート中性化試験」や「表面塗膜引張力試験」、給排水管内部の「内視鏡調査」などは、有料診断でのみ受けることができます。

そのため、大規模修繕工事の実施時期を建物診断によって判断したい場合は、有料診断を選ぶのがベストの方法です。

建物診断の費用相場は、30戸以下の小規模マンションで20～40万円程度、50～100戸の中規模マンションが30～80万円程度、200戸以上の大規模マンションは50～100万円程度です。

建物診断にかかる時間は、マンションの規模によっても異なりますが、50～100戸の中規模マンションなら調査自体は1～2日程度で終わります。

ただし調査の後で作成する「建物調査診断報告書」については時間がかかり、報告書が提出されるまでに、およそ1ヶ月程度かかると見ておいた方が賢明です。

マンションの建物診断の目的や流れ、診断項目、費用相場について解説しました。
建物診断は建物の状態を把握するための調査で、大規模修繕を行う前には、必ずやっておくべき調査です。

診断項目は4種類あり、「経年劣化」や「配管の劣化」「耐震」以外に、「資産価値」も診断してもらうことができます。
マンションの資産価値を維持するために、何をすべきかを考えるときの、判断材料にもなるでしょう。

「無料診断」と「有料診断」がありますが、建物の状態を的確に知るためには、やはり外壁のコンクリートや給排水管の内部までチェックできる「有料診断」がおすすめです。

「RYU-SHIN」には、大規模修繕工事の経験豊かなスタッフが多数在籍しており、建物診断についても安心してお任せいただけます。
大規模修繕工事に関することは、技術力・提案力・対応力に定評のある「RYU-SHIN」にご依頼ください。