神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所RYU-SHIN

住民の快適で安心・安全な生活を守り、マンションの資産価値を維持するためには大規模修繕工事が必要不可欠となります。具体的には外壁の補修や塗装、防水工事などです。これらのメンテナンスを定期的に行わないと、建物の劣化が進んでしまい、入居者や周辺住民が危険にさらされたり、快適性が失われて空室が増加したりするリスクもあります。

とはいえ、大規模修繕には多額の費用がかかり、住民の生活にも影響をおよぼすため、できるかぎり間隔を空けたいと思われているオーナー様や管理組合の方も少なくないかと思います。

この記事ではマンションの大規模修繕の周期の目安や周期を延ばすメリット・デメリット、修繕周期を長期化するためのポイントについてご紹介します。

マンションの大規模修繕の周期については特にルールが決まっていないのですが、一般的には12年と言われています。平成20年に国土交通省が公開した『長期修繕計画作成ガイドライン』には「外壁の塗装や屋上防水工事などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度」と記載されています。これをもとに多くのマンションの管理会社や施工会社において修繕周期を12年に設定して長期修繕計画を作成するようになり、「マンションの大規模修繕＝12年ごと」という目安が定着したのです。

マンションの外壁に使われている塗料の寿命はおよそ10年ほどです。これを過ぎると劣化が進み、色褪せやひび割れ、浮きなどが発生し、建物内部に雨水が侵入して結露や構造材の腐食などが発生するおそれもあります。また、屋上やバルコニーに施工されている防水材に関しても10年ほどで寿命を迎え、やはりそれを過ぎると建物の内部に水が侵入して雨漏りや腐食の原因となります。

そのため、大規模修繕として12年くらいに外壁の再塗装や防水工事を行い、その他の点検やメンテナンス工事も同時に行うケースが多いのです。

平成20年4月に建築基準法が改正され、特定建築物においては10年ごとに外壁の全面打診調査と報告が義務付けられました。対象となるのは外壁がタイルや石貼り、モルタルなどになっている建物です。これらは外壁仕上げ材が剥がれることで通行人などに危害を及ぼすおそれがあるため、このように全面打診調査を行って外壁の損傷などを確認する必要があります。

マンションが特定建築物に該当する場合、この全面打診調査・報告と同じタイミングで大規模修繕が行われるケースも多いです。

①住民にかかるストレスの軽減

マンションの大規模修繕は住民の生活にさまざまな影響を及ぼします。工事期間中は騒音や臭いなどが発生し、作業者が頻繁に出入りするのでなかなか落ち着きません。ベランダに出られず洗濯物が干せない、物を出しておけないなどの制限もあります。車を所有している場合は他所の駐車場を一時的に使うことになるため、外出時にも時間と手間がかかってしまいます。建物が防塵シートに覆われれば外が見えず日当たりも悪くなるでしょう。

たとえば新築から25年間住むとして、周期を12年ごとに設定すれば2回は大規模修繕を経験することになりますが、15年に設定すれば1回のみに抑えられます。大規模修繕の回数を減らすことで、それだけ住民のストレスも軽減することができるのです。

②工事の回数が減ることで長期的にコストダウンが可能になる

マンションの大規模修繕の費用は1戸あたり100～125万円ほどかかります。50世帯が入居するマンションであれば、単純計算で5,000～7,500万円もの費用が必要です。工事の回数を減らせば、それだけコストも抑えられることになります。

一般的にマンションの寿命は60年ほどと言われています。たとえば12年周期で大規模修繕を行う場合は1戸あたりの費用は500万円となりますが、18年周期で行う場合は333万円。単純に33％もの費用を削減することが可能です。

大規模修繕工事の回数を減らせばそれだけ工事費用を削減できることになりますが、話はそれほど単純ではありません。周期を延ばす分修繕箇所が増える、耐久性が高い部材を使う必要があるなどの理由で、1回あたりの工事費用はむしろ高額になります。

たとえば、修繕周期を12年から18年に延ばした場合、1回あたりの工事費用は15％前後増大してしまうのです。ただし、工事の回数を減らすことで、長期的に見れば結果として15％ほどの費用削減効果を得られます。

まずマンションの修繕周期を延ばすために必須の条件として、耐候性が高い部材を使用することです。12年で寿命を迎える塗料を使用して18年目で大規模修繕を行うとすると6年乖離が生じ、その間に劣化が進んで雨漏りや建物の腐食が発生するおそれがあります。特に外装の主要部材である塗装材やシーリング材、防水材は必ず修繕周期に合わせたものを選ぶことが大切です。

今は技術も向上し、どんどん部材の寿命も延びています。たとえば屋上防水に関しては15年間の保証が付いているものもあり、15～18年間持つ塗装剤も増えてきました。給排水管に関しても耐食性や耐薬品性に優れた樹脂を使うことで、修繕周期の長期化が可能です。また、タイルや外壁材の剥離が少ない有機系接着材張工法など、工法についても新しい技術が確立されています。

こうした部材や技術を使うことで、前述のとおり1回あたりの施工費用はどうしても高くなりますが、長期的に見ればコストダウンにつながります。

修繕周期を延長するためには施工業者選びも非常に重要です。安全性や技術力の問題から、12年以上の周期に対応できる業者はそれほど多くありません。また、大規模修繕工事の回数が減れば減るほど、施工業者の利益は減少してしまいますので、周期延長に消極的な業者も多いです。大規模修繕の際には業者の技術力を見極め、周期延長にも対応してくれるかどうかを確認してみましょう。

マンションの大規模修繕の前には、建物診断（建物調査診断）を受けられることをおすすめします。建物診断では専門知識を有した調査員が目視や触診、機械調査など、さまざまな方法を用いて建物の状態を隅々まで確認します。これによって建物の劣化や不具合の状況を把握でき、工事の実施機関や必要となる修繕内容を明確にすることが可能です。また、最近ではドローンを使って作業員が立ち入れない箇所や目視での確認が難しい箇所の点検もできるようになり、より精度が上がっています。

経年劣化診断や配管劣化診断、耐震診断に加えて収益性（資産価値）診断を行い、マンションの資産価値を維持するための修繕計画を策定する判断材料にもなります。

点検は50～100戸の中規模マンションなら調査自体は1～2日程度で終わりますが、建物調査診断報告書の作成に1ヶ月ほどかかるため、早めに依頼されるのがおすすめです。

建物診断については、以下の記事でさらに詳しくご説明しています。

資産価値を維持するために、そして何よりも住民の安心・安全な暮らしを守るためにも、マンションの大規模修繕は必ず定期的に行わなければなりません。しかし、耐候性が高い部材を使い技術力がある業者を選べば、修繕周期を延ばすことも可能です。大規模修繕の回数を軽減できれば、住民のストレスを軽減できる、長期的にコストダウンが可能になるなどのメリットが得られます。

そのためにはマンションの状態を把握して、修繕計画をしっかり立てることが重要です。まずは建物調査診断を受けてみることをおすすめします。