神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所RYU-SHIN

大規模修繕工事を行う際に、「修繕工事」と合わせて「改修工事」を行う場合があります。修繕と改修は、いったい何が違うのでしょうか？

改修工事を行う目的やメリット、大規模修繕の際に行う改修工事の内容、改修工事に利用できる補助金などについてご紹介しましょう。

修繕工事は、建物の性能を維持・回復させるための工事で、いわゆる「リフォーム」のことです。劣化した箇所や不具合の起こった箇所の修繕をメインに行うため、それ以上の設備やシステムを導入することはありません。

それに対して改修工事は、修繕工事に改良工事を加えることで建物に付加価値をつけ、性能・機能をグレードアップさせる工事のことです。いわゆる「リノベーション」が、これにあたります。

近年新築マンションの性能・機能はめざましく進歩しており、築年数の経ったマンションは、劣化した箇所を修繕するだけでは、時代の変化に付いていけません。

他の新しいマンションと比べて著しく性能・機能が劣ることのないよう、適宜改良を加えて居住性を高めることが、築古マンションにも求められています。

「修繕工事」や「改修工事」と並べられて説明されることが良くある「補修工事」とは、どのような工事なのでしょうか。

補修工事とは、マンションの劣化や不具合が生じた箇所を実用的に問題がなくなる程度に補っていく工事のことです。この工事は修繕と異なり一定期間ごとに定期的に行うものではなく、その都度、応急的な処置をしていく工事であり、安全性が長期間保たれるわけではありません。

例えば、外壁部分に浸水した箇所がある場合には継ぎ目やひび割れの隙間を充填する作業シーリングを行っていきます。

ただ、修繕工事と比較すると補修工事は一時的な処置に過ぎません。その箇所の安全性が長期間保たれるわけではないのです。その箇所の劣化状況によっては補修工事で済まないこともあります。

補修工事を前提で施工業者に依頼したところ、周辺を診断してみたら修繕工事をしたほうがいいことが判明する場合もありますし、新築時に近くする修繕工事に変更したくなる場合もあります。

では、マンションの改修工事は、どのタイミングで行うことが多いのでしょうか？マンションの大規模修繕工事は10～15年に一度のタイミングで行うことが多いのですが、1回目の大規模修繕ではまだ築12年ぐらいしか経っていないので、改修工事が必要になるケースはほとんどありません。

マンションのグレードアップのための工事が必要になってくるのは、築20年を経過した2回目以降の大規模修繕工事です。この頃になると、新築マンションに比べて、デザイン面や設備面などに古さが目立ち始めます。

資産価値を維持・向上させるためには、修繕工事だけでなく改修工事も行って、建物の居住性や機能性を高める必要があります。

マンションの改修工事を行うことは、居住者にとってさまざまなメリットがあります。まず、建物の安全性と耐久性を高めることができるのは、非常に大きなメリットでしょう。

例えば「オートロック」や「自動ドア」などの設備を設置することで、マンションのセキュリティを強化できます。「耐震改修」を行えば、新築時より格段に高い耐久性を確保でき、地震の多い日本でも安心して暮らせるようになります。

災害時に備えて、「防災倉庫」や「エレベーター用防災キャビネット」などを設置・改修するマンションもあります。また、マンションの居住者が年数を経て高齢になってきた場合には、より暮らしやすくするために「バリアフリー化」の改修工事なども行います。

大規模修繕工事の際に、こうした居住者のための細かい配慮を加えることによって、より安全で暮らしやすいマンションライフが送れるようになります。

現代のマンションでは当たり前のように装備されている「宅配ロッカー」や「バリアフリー設備」も、20年以上前はまだあまり設置されていませんでした。

このように、今の時代に標準装備されている機能を改修工事によって追加することによって、建物の利便性は大幅にアップします。

共用部に空きスペースがある場合は、「プレイルーム」や「ラウンジ」「集会室」などの施設を設置すると、明るく開放的な雰囲気になり、居住者同士のコミュニケーションも深まるでしょう。

外装や内装のデザインを一新すれば、見た目も美しく、清潔感溢れるマンションに一新されます。

マンションの改修工事は、居住者の安全性や快適性を高めるだけでなく、資産価値の維持・向上にとっても重要なことです。

建物の資産価値は、一般的に20年ほどでなくなりますが、改修工事を行うことによってマンションの価値を維持・向上することが可能です。

例えば、いかにも古く見える外観を現代の感覚に合わせて改修したり、見栄えの悪いエントランスをおしゃれな空間に一新したりすることで、入居希望者も増えて資産価値の減少を抑えることができます。

マンションなどの集合住宅の場合、古い建物よりも新しくきれいになっている建物に住みたいと考えている人が多くいます。特に若い世代は、マンションの外観などを気にする場合もありますので、改修工事を行うことで、入居者も集まりやすくなります。

マンションに空き部屋を作らずどんどん入居してもらいたいという場合には、改修工事は欠かせないものとなります。

大地震が高い確率で発生すると言われている昨今、マンションの管理組合としても居住者の安全面を考え、率先して耐震補強を進める必要があるでしょう。

1981年5月以前に建てられたマンションは、「旧耐震基準」の可能性が高く、速やかに耐震診断を行って耐震補強を検討することが大切です。

それ以降のマンションは基本的に「新耐震基準」に則って建てられていますが、それでも大規模修繕の際に、耐震スリットの新設や柱の補強といった耐震改修を行っているマンションは少なくありません。

まずは耐震診断を行い、どの程度の地震に耐えられるマンションなのか、補強すべき箇所があるかどうかを、具体的に把握することが重要です。

築20年を超えると居住者の高齢化が進むため、バリアフリーにしないと生活しづらい方々も増えてきます。

そのため、2回目の大規模改修でバリアフリー化を行うマンションは多く、階段や廊下の「手すりの設置」をはじめ、「スロープ」や「エレベーターの設置」、エントランスの「段差解消」、「照明器具の設置」など、居住者の要望に合わせてさまざまなバリアフリー改修が行われます。

20年以上前はまだオートロックのない新築マンションもあり、裏口から住民以外の人が自由に行き来できるなど、セキュリティ面の設備が不足している建物もめずらしくありませんでした。

しかし、昨今はマンションを狙った窃盗などの犯罪も多く、居住者の安全の確保を考えても、セキュリティの強化はマストと言っていいでしょう。

セキュリティ強化のための改修としては、エントランスの「オートロック」採用や、各戸の玄関ドアの「シリンダー錠」への交換、「防犯カメラ」の設置などが挙げられます。

マンションの改修工事で見落としてしまいがちなのが、「防水改修工事」です。建物の屋上は普段あまり上ることもなく、居住者の多くが気付いていませんが、日々刻々と防水部分の劣化は進んでいます。

建物を雨漏りなどから守り、資産価値を維持するためには、大規模修繕の際に劣化した防水層を改修しなければなりません。

防水改修工事には「かぶせ（再生）工法」や「機械的固定方法」「撤去工法」などさまざまなやり方があり、防水部分の状態や予算などに合わせて最適な工法を選びましょう。

日本では少子高齢化が進んでいるという背景により、マンションでは部屋数を減らし一部屋あたりの面積を大きくする傾向にあります。そこで、４LDK→２LDKや３LDK→１LDKなどに変更するという間取りを変更することも改修工事です。

また、これは特に賃貸ワンルームマンションで見られる傾向ですが、入居率の向上を図るため、1K2戸→1LDK1戸など、建物全体の住戸数を減少。ニーズに合った床面積を確保する住戸に変更する場合もあります。これも改修工事の１つです。

マンション内のコンクリートによる床は丈夫に作られています。それでも年数の経過とともに劣化が進み、そこに薬品や衝撃が加わって、劣化スピードが加速していきます。その劣化スピードを緩やかにするのが塗床工事です。

定期的に塗料を塗り替えれば耐久性や耐水性を維持できるようになり、長期間、コンクリートの床を利用できるようになります。同時に、利用目的や場所に適した塗料を使うことで、さらに長持ちさせることができます。

「耐震化」や「バリアフリー化」「アスベスト対策」などの改修工事は、「補助金」の対象となる場合があり、もし補助金を活用できれば通常より少ない費用で改修工事ができます。

どの補助金制度が利用できるかは、お住まいの都道府県や地域によって異なります。まずは自治体のホームページなどで確認しましょう。

大規模修繕補助金の最新情報（令和4年版）は、下記のRYU-SHINのサイトでも載せていますので、ご参照ください。

東京都の補助金情報

マンションの2回目の大規模修繕をする際は、修繕工事とともに改修工事を行うことで、建物の資産価値を維持・向上させることができます。

補助金などをうまく活用して、マンションの居住性・快適性をできる限りアップできるよう、「RYU-SHIN」も全力でサポートさせていただきます。

「RYU-SHIN」は、マンションの居住者の皆様に心からご納得いただける大規模修繕工事を実現すべく、日々努力をしております。大規模修繕工事は、技術力・提案力・対応力に定評のある「RYU-SHIN」にお任せください。