築30年マンションの大規模修繕は必須?! 工事をすれば何年住める？

国土交通省の「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事を行う回数として1回目は築15年以下、2回目は築25～30年、3回目は築41年以上で実施されている割合が最も高いと言われています。

国土交通省「長期修繕計画ガイドライン」改訂後30年に

国土交通省が発行している、マンションの「長期修繕計画ガイドライン」は2021年9月に改訂されています。それによると、改訂前は既存マンションの長期修繕の計画期間が25年以上だったものが、新築マンション同様の30年以上に延長されています。 その背景には、塗料などの建材の性能向上や新しい工法の普及が関係しています。長期修繕計画を長い期間に設定することで、修繕のためのコストを削減できるようになります。

築30年で発生しやすい不具合や経年劣化

築30年を経過したマンションは、外壁や配管、断熱材などの経年劣化による不具合が発生しやすくなります。その時点で売却を考える居住者もいると思いますが、築25年を超えたマンションの場合、買い主は所得税などを節税できる住宅ローン控除が利用できなくなってしまいます。そのため、いくら良い物件であっても人気が落ち、売りにくくなってしまうのです。 販売がだぶついて過剰状態にあるという意味でも、築30年を経過したマンションの建物の寿命を延ばして住環境をできるだけ長く維持し住み続けていくためには、不具合や経年劣化が発生しやすい箇所を優先的に修繕する大規模修繕を行う必要があります。

長期修繕計画の見直し

築30年超マンションの長期修繕計画を見直す際には、以下の項目の確認・検討が必要です。

長期修繕計画は、マンションを施工した30年前の想定で立てられています。しかし今では、マンション部材の劣化や部品の製造停止、資材や人件費などのコスト上昇などにより、修繕積立金に不足が生じる可能性があります。

修繕積立金が不足するケースと対策

近年、コロナ禍による不況や、世界的な建築需要の高まりによる木材価格高騰などのウッドショック、さらにはウクライナ情勢の変化や円安、物流の2024年問題など、さまざまな要因が絡み合うことで建築資材が高騰。マンション修繕積立金の不足や見直しを迫られる管理組合も増えています。

その結果、修繕積立金を積み立てているマンションのうち、現在の修繕積立額の残高が長期修繕計画の予定積立残高に対して不足していると回答したマンションは60％以上にもなっています。

工事費用の内訳と費用を抑える方法

築30年を超えたマンションの大規模修繕工事費用の内訳を大きく分けると、設計費、共用部分の工事費、諸経費の3つです。

これらの費用を抑えるためには、複数の施工業者から大規模修繕工事費用の見積もりを取り、見積内容や費用相場を比較検討していくほか、補助金や助成金などの活用も検討することにより総工事費用を押さえられるようになります。

活用できる補助金や助成金

マンション大規模修繕に利用できる国や自治体の補助金や助成金などの制度を利用することで、修繕積立金不足を補えるようになります。全国を対象としたマンションの大規模修繕に利用できる主な補助金・助成金制度として、以下のような制度があります。

上記以外にも、マンションがある都道府県や区市町村の補助金・助成金制度が利用できる場合があります。詳細は各行政のホームページで調べるほか、担当施工業者に相談することをおすすめします。

1998年の税制改正によって定められたマンションの法定耐用年数によると、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の場合であれば住宅用のマンションで47年と定められています。

構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年（住宅用）
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	47年（住宅用）
鉄骨造（S造）のうち重量鉄骨造	34年（住宅用）

ただし、適切なメンテナンスが行われていれば100年以上は持つと言われています。国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年であるほか、部材の耐用年数は120年程度となっており、外装仕上げにより150年まで延びるとしています。

47年という数字は法律上の資産価値を示すための耐用年数であり、適切なメンテナンスを続けていれば100年は同一のマンションに住み続けられるというわけです。

マンションの寿命を延ばす修繕と補修のポイント

築30年超のマンションの寿命を伸ばすポイントは、大規模修繕はもちろんですが、以下のような定期的メンテナンスをすることにもあります。

資産価値を高める改修の具体的な方法

マンションの大規模修繕工事を行うときには、時代やライフスタイルに見合うよう、マンションが施工された当時よりもマンションの機能や性能を向上させるバリューアップ工事を行うことで、資産価値を向上させられます。
なお、2000年に耐震基準は改正されていますが、この新しい基準に満たしていないマンションであれば耐震補強工事を行うことで資産価値が上げられるだけでなく、1年間に限り固定資産税の軽減など、国や行政によるメリットもあります。

外観や共用部分の美観維持と環境改善

築30年超のマンションで大規模修繕工事を行うことで、建物の美観や耐久性を高め、快適性や利便性を向上させることができ、建物の寿命を大幅に伸ばす効果が見込めるようになります。
マンションは年月が経つにつれて経年劣化し、外観や共用部分の損傷や老朽化が進んでいきます。大規模修繕工事を行うことによって、建物の美観を取り戻します。また、断熱材の強化や窓の改修などを行うことで、断熱性や防音性を向上させ、共用部分の改修によって、マンションの利便性を向上させるのです。

築30年が経過したマンションでよく発生する困りごとに、建物や設備の老朽化による不具合や、高額な修繕費、管理費などが発生する可能性などの問題があります。その問題は、大規模修繕工事をすることで解決できます。 マンションは適切なメンテナンスを行うことで100年は住めるようになるのです。RYU-SHINでは、マンションの修繕工事、改修工事の見積りやご相談などを無料で承っています。大規模修繕工事の実績が豊富で技術力が高いRYU-SHINへ是非一度、お問い合わせください。