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近年物価高や円安によって建築資材が高騰し、原油価格、人件費についても上昇しているのは報道のとおりです。新築工事費はもちろん、大規模修繕工事に関しても今後値上がりが危惧されていて、管理組合の方が頭を抱える状況になっています。
この記事では工事費用が高騰している原因や大規模修繕工事費の値上がりへの対応策について解説しています。ぜひ本格的な値上げが始まる前に対策しておきましょう。
高騰し続ける工事費
工事費が高騰している原因は複数あります。東京オリンピックの開催が決定した2013年頃から不動産需要の伸びたことと、アベノミクスによる好景気によって、建築資材が値上がりしはじめました。同時に東日本大震災の復興や消費税増税による駆け込み需要も資材高騰の後押しとなったのです。
それまで経済状況は比較的良好でしたが、2020年に新型コロナウイルスの感染が拡大し、景気は一気に低迷。しかし、建築費の高騰は止まることはありませんでした。物流が滞り木材を中心に建築資材の相場はさらに上昇しつづけました。加えて円安や原油高、少子高齢化による労働人口の減少による人件費の上昇によって、ますます工事費が高騰している状況なのです。
今現在も円安がどんどん進んでおり、建築資材や原油だけではなく、ありとあらゆる物の値段が上昇しているのは周知のとおりです。少子高齢化も解決の糸口が見えておらず、今後も労働者人口はどんどん減少していくでしょう。一方で建物の老朽化は進んでいきますので、大規模修繕工事の費用は今後も値上がりしていくことは間違いありません。
工事費が高騰する3つの理由
以上で工事費が高騰している背景について見ていきました。一つの原因ではなく、複数の要素が複雑に絡み合って工事費が上昇していることがおわかりいただけたかと思います。
建築費が高騰している理由は上記のようにさまざまですが、主に「建築資材の価格高騰」「輸送コストの上昇」「人材不足による人件費の高騰」という3つの要因があります。ここからはそれぞれの要因について見ていきましょう。
1．建築資材の価格高騰
工事費や建築費の高騰の要因としてまず挙げられるのが建築資材の高騰です。日本では建築資材の多くが輸入によって賄われています。また、資材を国内で生産するにしろ、機材や原料などは輸入に頼らざるを得ない状況となっています。今も円安がどんどん進行しており、2024年4月には34年ぶりに154円台に到達しました。
円安になるということは、相対的に輸入品の値段が上がることになります。2013年は1ドルあたり100円前後だったので、単純に当時と比較して輸入品の値段は1.5倍になっていることになります。
加えて前述のとおり新型コロナ禍の影響で長らく物流が滞っていました。需要に見合った建築資材が市場に十分供給されていない状況が続いたのも建築資材の価格が高騰している要因です。
2．輸送コストの上昇
円安に加えて原油価格も上昇し続けています。化石燃料の不足や中東情勢の悪化、投機マネーの流入など、さまざまな要因によって原油高が続いています。車に乗られている方はガソリン代が日に日に高くなっていると痛感されていることと思います。
資材が現場に届くまでには海外から船などで国内に輸入し、工場や倉庫などに運び、加工を施して現場に出荷されます。燃料となる原油が高騰すれば輸送コストも上がり、それが資材価格にも反映されてしまうのです。
加えて物流人件費の高騰も建築費上昇の大きな要因となっています。2024年4月からトラックドライバーに対する残業規制が厳しくなり、今までのような残業ありきのやり方では物流が追いつかなくなる可能性があります。加えて前述のとおり労働人口は減少の一途をたどっているため、深刻な人手不足に陥っているのです。給料や残業代を十分に支払わないとドライバーを雇用することができなくなるため、人件費が高騰し、それが建築価格にも響いてくるのです。
人手不足による人件費の上昇
ドライバーだけでなく建築業従事者の労働規制も厳しくなります。企業は残業代や休日出勤手当をより厳格に支給しなければならない状況になっています。これは当然のことではありますが、残業や休日出勤もありきで工事がされてきた今までと比較すると、どうしても工事費用が高騰してしまうのです。また、人手不足によって工期が遅延しているケースも少なくありません。
建築業界はどうしてもきつい作業や危険な作業が伴うため、売り手市場の現状では給料や手当を高く設定しないとなかなか人材が集まりません。こうした人件費の高騰も建築価格が上昇している大きな要因なのです。
マンション供給は増加の一途、逼迫する大規模修繕工事需要
分譲マンションストック数の推移
（出典：国土交通省分譲マンションストック数の推移より）
上記のような厳しい状況が続く中でも、マンションの需要はどんどん高まっています。マンションの供給戸数は右肩上がりです。それにともない大規模修繕工事に関しても需要が高まっていて、価格高騰に追い打ちをかけています。
国内における2022年現在のマンションストックの総数は694万戸です。これに令和2年度の国勢調査によって算出された1世帯あたりの平均人員2.2人をかけ合わせると、約1,500万人となります。
日本の人口は1億2,000万人ですから、国民の1割超はマンションに居住しているという計算になります。今後もマンションストックは上昇していくことが予想され、それに相まって資材価格や人件費の高騰によって大規模修繕工事の費用も値上げをせざるを得ない状況になると予想されます。
工事費高騰の対応策
現状を鑑みると今後マンションの大規模工事費用が値上がりするのは間違いないと考えられます。ここからは高騰する工事費にどう対策していくのか？管理組合が検討すべき対策について見ていきましょう。
修繕積立金を上げる
まず挙げられるのは工事費の高騰によって足りていない分を修繕積立金の値上げによって賄うという方法です。国土交通省が2018年に実施した調査によると、修繕積立金が不足しているマンションは34.8％にものぼり、2013年度の調査と比較すると2倍に増加しています。前述のとおり資材価格や人件費などの高騰による大規模修繕工事費の値上げに加え、老朽化して修繕箇所が増加したマンションが増えてきているのも要因と考えられます。
実際に修繕積立金を値上げしているケースも多く、国土交通省が行った別の調査では2021年には1戸あたりの修繕積立金の平均額が月2万1,420円となっており、10年前と比較すると7,000円ほど上昇しています。
大規模修繕工事費が予算で収まらないとなると修繕積立金の値上げを検討せざるを得なくなりますが、住民の賛同がなかなか得られないのが実情です。予算に収まるよう計画を立て直す、住民を説得するほかに、以下のような方法もあります。
補助金・助成金を利用する
マンションの大規模工事費が予算に収まらず、修繕積立金の値上げや追加徴収に対する住民の理解が得られなかったということであれば、補助金や助成金の活用も検討してみましょう。国や都道府県、市区町村などの自治体では、省エネや高齢化などの社会問題の解決、あるいは経済の活性化を目的として、さまざまな補助制度や助成制度を実施しています。
たとえば大規模工事の際に防災対策を行うのであれば、災害対策整備費補助金という制度が活用可能です。大規模修繕工事の前に建物の劣化診断を実施するのであれば、劣化診断補助事業という制度で補助を受けることができます。
修繕積立金が足りない場合、補助金・助成金制度を活用し、さらに足りない分は融資で賄うといった方法もあります。
マンションの大規模修繕工事で使える補助金・助成金制度については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。
工事を先延ばししない
大規模修繕工事はなるべく早めに実施するというのも工事費を抑える大きなポイントです。今後も資材価格や人件費は高騰し続け、それに伴って大規模修繕工事の工事費の値上げも予想されます。前述のとおり、ドルの価格だけで見ても10年間で1.5倍になっています。
「今は高いから」と先延ばしするのはおすすめできません。むしろ今が一番安く工事できるタイミングといえます。工事が遅れれば遅れるほど、値上げの影響を受ける可能性が高くなってしまうからです。特に大規模修繕工事の時期が来ているマンションはなるべく早めに着工した方がいいでしょいう。
大規模修繕は中間マージンのない適正価格のRYU-SHINへ
建築資材の価格高騰、輸送コストの上昇、人手不足による人件費の上昇など、さまざまな要因で建築費が高騰し、マンションの大規模修繕費についても上昇しています。この先も大規模修繕にかかる費用はどんどん高騰していくのは間違いないでしょう。修繕積立金を値上げする、補助金・助成金制度を利用する、あるいは今のうちに大規模修繕を済ませてしまうといった方法で対策することが必要です。これに加えて業者選びも非常に重要となってきます。
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RYU-SHINのマンション・ビルの大規模工事の特徴はこちらのページでも詳しくご紹介しています。
工事費高騰問題で悩まれている管理組合の方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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